南京市房地产学会

“聚焦租赁市场”专题研讨会”

         时间：2018年9月12日         

 地点：家有好房会客厅

主题分享

壹 | 吴翔华

吴翔华，南京市房地产学会会长，南京工业大学天诚不动产研究所执行所长。

分享主题：租买选择与租赁市场

    吴翔华介绍了租赁市场的政策背景，并对南京、北京、上海、深圳、杭州等12个租赁试点城市，就租赁土地和住房供应情况进行了统计和对比。

    在租买选择的问题上，他表示，由于目前租售不同权、商品房价格不稳定，导致买房的性价比远远高于租房。此外，公租房政策的失败、难以改变的传统买房观等因素都无形中降低了大家的租房欲望。

    在对供需端数据进行统计分析后，吴翔华直言未来不排除有“去租赁库存”的可能性。以南京为例，2020年至2027年，租赁住房供应总量将达71.5万间，年均供应量约8.9万间；同期租赁住房需求总量为530157间，年均需求量约6.6万间，供大于求是大势所趋。

贰 | 殷德华

殷德华，南京房地产业协会副会长、联席秘书长。

分享主题：南京房东调查实录

    住房租赁市场迎来巨大的发展空间和市场机遇，除了专业机构，越来越多的个人也以房东的角色，参与到租赁市场。因此，殷德华新房地产时代工作室作了一份南京房东的调查问卷。

    殷德华介绍，该问卷调查是从9月7日至9月11日，用了5天时间进行样本回收共2143人次。根据数据显示，90%的参与调查者选择将住房对外租赁，其中对租赁公司的认可度只有35%；剩余10%放弃对外出租的人员中有六成是因为购入的是优质房产，对外出租怕对房屋造成破坏。

    而愿意对外租出去几年后再出售的选择在调查人群中的占比达到37.7%，证明有不少购房者是冲着房屋自身升值潜力购买的住房，对外租赁只是等待房屋升值过程中的附加价值。

叁 | 余路晴

余路晴，链家集团 南京贝壳研究院院长。

分享主题：对租赁行业的展望

    余路晴对租赁行业提出了八大展望，并进行了详细阐述。这八大展望分别是：一、供不应求与结构性错配 。二、由买转租人数增加 ，租客年轻化租赁消费升级。三、全人群、全生命周期租房需求爆发。 四、租金上涨，增速放缓。五、专业化机构崛起，集中式公寓增长 。六、租赁房源盘活存量为主，2:2:6供应结构：“互联网+”全面渗透。七、趋向标准化、精细化  ，形成产业链闭环。 八、政策红利不断释放，行业监管更加严苛。

    最后，他总结道，长租公寓存在的远大前景和诸多问题，在任何一个新兴行业都会存在，就像硬币的两面：风口之上， 泥沙俱下；资本竞逐， 盈利成疑；表象繁荣， 规范不足。

肆 | 相飞

相飞，江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司 副总经理。

分享主题：住房租赁资产证券化与房地产评估

    相飞分析了住房租赁市场的背景，他认为房地产市场已经走过拐点，进入了又买又租新常态。 对于行业未来的走向，他认为包括长租公寓在内的住房租赁市场在国内经历了近十年的发展，目前规模化、专业化的长租公寓企业仍处于成长期，尽管长租公寓行业目前仍面临着房源稀缺、拿房成本高企、难盈利等问题，未来仍有巨大的发展空间。

    他从专业的角度详细介绍了住房租赁资产证券化，以及物业资产证券化中的房地产评估。他表示包括住房资产在内的房地产资产证券化将迎来大发展，更多的房地产估价机构将会参与其中，同时对房地产估价机构提出高质量发展的要求。 希望推荐本土优秀房地产估价机构进行合作。 

伍 | 肖岚

肖岚，第一财经|中国房地产金融江苏事业部副总经理、南京公寓情报工作室负责人。

分享主题：进击的长租公寓

    作为在长租公寓领域的媒体先行者，肖岚对这个市场有丰富的了解，她从媒体人的角度介绍和解读了进军租赁市场的房企动态及产品特点。

    她总结出长租公寓产品的四个特点：1、麻雀虽小五脏俱全；2、一定规模的共享空间；3、互联网化的管理模式；4、租金高于同地段房源。此外，具有短租、社区商业、网红这三大附加属性。

    最后，肖岚还提出了自己的几点看法。虽然，长租公寓在发展中面临安全隐患（自如甲醛）、金融风险（鼎家爆仓）等阵痛，但是她认为，长租公寓是落实城市更新的重要物业类型，在租赁升级的大背景下，一定会有更多机会。此外，烧钱的模式不可持续，企业的运营能力决定成败！

陆 | 谢四宝

谢四宝，上海湾流投资管理有限公司联合合伙人，助理总裁。

分享主题：撬动亿万存量市场-湾流国际企业实践

    谢四宝来自租赁行业企业，对长租公寓的发展和运营模式有着自己独到以及深刻的理解。

    他介绍了国内的长租公寓发展情况。通过数据分析，全国租赁市场有5万亿容量，他认为这样万亿级的市场是巨大的风口。而且，和世界主要发达国家相比，我国的住房拥有率显著偏高，未来或将逐步下降，届时会有更多人口进入租房市场。此外，无论相对房价还是收入水平，我国租金水平并不高。 因此，他对长租公寓未来的发展前景十分看好。

    此外，谢四宝还从企业的角度，介绍了国外成熟市场的企业发展模式并分享了湾流的发展经验。轻重并举、重品质、重团队是其发展的重要战略理念。

自由交流

    银城千万间总经理苏济慷在会上也作了精彩分享。银城是南京本土房地产企业的代表，银城千万间是其集团旗下的互联网长租公寓品牌。作为一线的操盘者，他分享了很多实操过程中的经验与心得。

    现场除了上述分享的嘉宾，参加此次沙龙活动的还有南京市房地产学会副会长、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司副总经理施建军，江苏金宏业土地房地产评估造价咨询有限公司书记牟杰，南京财经大学房地产管理系副教授孙燕，南京财经大学公共管理学院公共事业管理系系主任金志云，阿杜律师地产工作室主任杜庆江，融创中国上海区域公司营销中心大客户总监王莉、南京生命科技小镇max企业源筑营销副总监陈雨和招商经理张事成。大家在最后自由交流环节进行了深入的交流与探讨，现场气氛十分热烈。

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